近日,自如研究院攜手新華網共同調研編撰的《2021中國城市租住生活藍皮書》(下稱《藍皮書》)正式發布,由國務院參事室特約研究員姚景源、中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹、中國城市中心總工程師張國華、北京房地產中介行業協會會長李文杰聯袂作序。

《藍皮書》調研顯示,在“發展住房租賃市場”的一系列針對性政策指導下,目前專業化住房租賃企業在推動租住產品矩陣化發展、居住服務水平提升、數字化技術賦能等方面已初步趕超世界水平。同時隨著人口流動帶來的長租房需求增長,租客、業主的居住理念迭代,預計在2030年中國租房人口將達到2.6億,住房租賃市場規模近10萬億元,迎來行業發展的“黃金十年”。

近2成租客愿意租房超10年

近年來,我國傳統的“重購輕租”市場格局正發生改變。專業化住房租賃企業在居住產品、生活服務上持續下大力氣,在品質提升和模式創新上破局突圍,讓機構化長租房成為城市年輕人首選考慮。

《藍皮書》數據顯示,對于如何租到稱心如意的房子,有65%的租客選擇“機構化長租房”,位列首位,這一數據相較去年調研時上升9%。不少受調租客表示,經歷過疫情影響時期,選擇機構化長租房居住體驗相對穩定,生活服務也更加全面,同時APP等線上工具讓找房更方便迅速。

而對于租房時長,《藍皮書》調研顯示一線及新一線城市租客租房時間正在變長,已有75%的租客租房時間超3年,其中12%的租客已超10年。面向未來的租房意愿,51%的租客表示可接受租房5年以上,18%的租客愿意租房10年以上。

值得提出的是,隨著年輕人“租購”意愿更趨理性,58%的城市租客表示通過租房結婚來完成“小家”。而在機構化長租房租客中,對租房結婚的接受程度更高,達83%。

80后業主首選機構化長租房,占比達32%

機構化長租房作為市場的連接紐帶,受到租客青睞的同時,也成為更多業主的選擇?!端{皮書》調研發現,當前業主群體正趨于年輕化,自如近兩年的新晉業主中,“80后”占比已達32%。

對于這部分業主,他們普遍有過租房經歷,對市場發展初級階段時信息不透明、品質錯配、租房難等痛點更有感觸,因此也更加理解“好房才好租”的理念,傾向選擇專業化住房租賃企業進行出租托管。

一方面,住房租賃企業能提升出租效率?!端{皮書》調研顯示,2021年全國重點城市的房屋平均出租周期為45天。以北京市場兩居室為例,“業主直租”約70天,中介出租約43天,自如等住房租賃企業約15天。

而當房屋經整體改造得到品質提升時,市場競爭力和出租效率也會提高。以自如整租產品為例,配備智能家居的4.0風格房源平均出租周期約21天,而智能家居覆蓋度、居住風格美觀度再度提升的“心舍”房源則為4.7天。

另一方面,更好的出租效果,也帶來了更強的托管認同?!端{皮書》調研顯示,2016-2020年間,業主平均托管時長約4年,但尋求5年以上托管的業主比例有所提高,從2016年的33%提升至2019年的52%。即便在2020年行業受疫情影響,這一比例仍與疫情之前持平。

張國華認為,對于住房租賃市場來說,未來租客群體的數量規模將會呈指數式上升,對居住空間的優良品質要求也會更加關注,同時業主群體對機構化長租房認同感增強,將助力盤活和擴大租賃住房供給。這意味著市場規模會進一步擴大,相關住房租賃企業仍需不斷強化自身的產品和服務能力,提供更加完善的租住生活條件。

“黃金十年”提升機構化長租房占比達15%以上

隨著租客、業主的代際更迭,需求和供給的持續提高,面向住房租賃行業的未來發展,《藍皮書》預測,基于我國城鎮化率平均2%的增速,2030年住房租賃市場規模將達到10萬億元,行業進入發展的“黃金十年”。在此進程中,仍有不少難點,需各方合力共同破局。

一方面,《藍皮書》調研發現,當前住房租賃供給仍是存量供給為主,而租賃住房的房齡20年以上占比達65.3%;30年以上占比達27.3%。其中,約40%存在質量、環境、配套錯配等問題。

對于這部分房源的提質增效,居住供給需由“開發模式”轉向“經營模式”。這意味著接下來一段時期里,將鼓勵專業住房租賃企業參與,發揮市場管理運營經驗,對存量房源改造盤活,從而提高租賃住房供給的“量”。

此外,居住產品的“質”和服務體驗的“質”也需要同步提升,其首先是不斷建立和維護市場清朗環境?!端{皮書》調研發現,在北京受調租客中,有43.8%曾遇到不良中介,對于保障租客和業主基本合法權益,不少專家認為要建立以長租房為引領的租賃供給體系,發揮專業化住房租賃企業的引領作用。通過對房屋標準化改造,提供專業生活服務,長租房讓廣大租客更能“品質居住”。

另一方面,市場規模提高,意味著未來機構化長租房占比將大幅提升?!端{皮書》調研發現,當前我國機構化長租房占比不足5%。綜合國際經驗來看,秦虹認為未來10年內,通過培育樣板機構,打造中國特色的城市居住租賃模型,在大力發展保障性租賃住房的同時,提高機構化長租房占比,尤其在一線重點城市達到15%以上,對承接租賃需求,推動行業長效穩定發展具有重要意義。

《藍皮書》認為,此過程中,住房租賃企業要秉持“長期事業”發展心態,堅持“品質先行”根本基礎,以“分散式”與“集中式”并行發展的策略進行差異化布局,來滿足不同的租房需求和職住平衡。

值得指出的是,行業進入新的“黃金十年”,模式革新是行穩致遠的關鍵。自如在2021年創新求變推出的“增益租”模式,讓企業與用戶從單純委托出租,轉向合作伙伴關系,收益價值也從一筆敲定的“即時價值”轉向“長遠價值”。

“增益租”模式下,不僅能快速盤活存量房屋,為老舊房源快速投入市場賦能,還使自如將更多精力集中在品質管控、運營管理、服務管理等環節,進而在保障業主利益的同時,為租客提供更多元、個性化的租住體驗。

整體來看,我國住房租賃行業雖然是個“年輕”的行業,但已取得不菲成就。業內人士表示,《藍皮書》發布象征著行業新10年發展的起點,對住房租賃市場發展亦有借鑒意義。面向未來,專業化住房租賃企業更要以審慎態度提高供給品質、推動模式創新,讓“長租”始終遵循“住”的本質,讓廣大租房群體從“住有所居”邁向“品質居住”,推動整體市場進入高質量發展階段。